「新築マンションは高くて手が届かないけれど、中古を買ってリフォームするのはどうだろう？」と考え始めている方に向けて、この記事では中古マンションのリフォームにまつわる費用の相場・物件選びのコツ・進め方の流れをまとめてお伝えします。はじめてのリフォームでも迷わないよう、基礎知識をわかりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションをリフォームして自分好みの住まいにできる

中古マンションを購入してリフォームするという選択肢は、ここ数年でぐっと身近になりました。新築マンションの価格高騰が続くなか、「”立地は良いものの住むには設備が少し古いような物件”をきれいに直して住む」スタイルが30〜40代を中心に広がっています。とはいえ、実際にどこまで変えられるのか、費用はどのくらいかかるのかが気になるところ。まずはリフォームの基本的な範囲と、新築購入との違いをおさえておきましょう。

リフォームでできることとできないこと

マンションのリフォームは、大きく「専有部分」と「共用部分」の2つに分かれます。壁や床、キッチン・浴室などの水まわり、内装の仕上げといった自分の部屋のなかは基本的に自由に変えられます。一方、外壁・廊下・エントランスなどの共用部分は管理組合の管轄なので、個人では手をつけられません。また、柱や梁（はり）など建物を支える構造部分の撤去も基本的にはNGです。

さらに、マンションによっては管理規約で「二重床への変更禁止」「窓ガラスの交換不可」などの細かいルールが定められている場合も。リフォームを計画する前に、管理組合の規約を必ず確認しておきましょう。やりたいことが実現できるかどうかは、物件選びの段階で把握しておくのが安心です。

新築購入と比べたときのメリット・デメリット

中古マンション＋リフォームの一番の魅力は、同じ予算でより広い部屋・好立地が手に入りやすいことです。新築と比べてどんな違いがあるか、下の表で整理しました。

比較項目	新築マンション	中古＋リフォーム
購入価格	高め	物件によっては割安
内装・設備	最新仕様	自分好みにカスタム可
立地の選択肢	開発エリア次第	既存エリアから幅広く選べる
住むまでの期間	完成待ちあり	工事期間が必要
修繕履歴の確認	不要	要確認

一方で、デメリットもあります。工事期間中は仮住まいが必要になることや、物件によっては想定外の補修が発生するケースも。物件の状態をしっかり調査してから購入を決めることが、後悔しないためのポイントです。

予算別に見る！中古マンションリフォームの費用相場

リフォームにかかる費用は、どこをどこまで工事するかによって大きく変わります。「まずどこから手をつければいいか」「どのくらい用意すればいいか」を把握するために、予算帯ごとにできることを確認しておきましょう。

20万〜300万円：部分的なリフォームでできること

この予算帯は、気になる箇所をピンポイントで直す「部分リフォーム」が中心です。たとえば以下のような工事が対象になります。

• 壁紙・フローリングの全面張り替え（60万〜150万円前後）
• トイレのリフォーム（20万〜50万円前後）
• キッチンの交換（100万〜150万円前後）
• 洗面台・浴室の単体リフォーム（各30万〜150万円前後）

「内装はきれいにしたいけど大がかりな工事は不要」という方や、購入費用に予算の大半を使った方にとって現実的な選択肢です。ただし築年数が古い物件では、配管の老朽化が隠れていることもあるので注意が必要です。

500万〜1,000万円：水まわり全体・フルリフォームの目安

500万円以上になると、キッチン・浴室・洗面・トイレといった水まわりをまとめてリニューアルしたり、間取り変更を含む大規模工事も視野に入ってきます。スケルトンリフォーム（内装をすべて解体して一から作り直す）の場合、70〜80平米のマンションで700万〜1,200万円程度が目安です。

「どうせ住むなら自分の好みに全部作り直したい」という方には、このフルリフォームがもっとも満足度が高い選択肢。新築同然の内装と最新設備を手に入れながら、立地や広さのいい中古物件に住めるのは大きな魅力です。費用が大きくなる分、リフォーム会社との綿密な打ち合わせが欠かせません。

リフォーム費用以外にかかるお金も忘れずに

リフォームを計画するとき、工事費だけを予算に入れてしまいがちですが、それ以外にもさまざまな費用が発生します。見落としがちな出費をまとめておきます。

• 仮住まい費用：工事期間中（1〜3か月程度）の賃貸費用
• 引越し費用：現居→仮住まい→新居の2回分
• 物件購入の諸費用：仲介手数料・登記費用・印紙税など（物件価格の5〜8%が目安）
• 設計・管理費用：リフォーム会社によっては別途かかる場合あり
• 家具・家電の買い替え費用：内装が新しくなると既存の家具が合わなくなることも

これらを含めた「総予算」で計画を立てると、途中でお金が足りなくなるリスクを減らせます。住宅ローンにリフォーム費用を組み込む「リフォーム一体型ローン」も選択肢のひとつなので、金融機関に相談してみてください。

購入前に確認しておきたい物件選びのポイント

リフォームの理想プランを描く前に、まず物件選びで外せないチェックポイントを把握しておきましょう。購入後に「思っていたことができなかった」と後悔しないために、見学や調査の段階でしっかり確認しておくことが大切です。

築年数と耐震性の基準を知っておこう

マンションの耐震性を判断する際に目安となるのが1981年（昭和56年）6月です。この時期に建築基準法が改正され、それ以降の建物は「新耐震基準」に基づいて建てられています。1981年以前の物件は「旧耐震基準」の可能性があるため、耐震診断の実施状況や耐震補強工事の有無を必ず確認しましょう。

「築古だから不安」と感じる方もいると思いますが、適切なメンテナンスと補強がされていれば安全性に問題のない物件もたくさんあります。不動産会社や建物の管理組合に耐震関係の書類を見せてもらうよう、遠慮なく聞いてみてください。

間取り変更できる構造かどうかを確認する

リフォームで間取りを変えたい場合、建物の構造が大きく関係します。マンションの構造は大きく2種類に分かれます。

構造の種類	特徴	間取り変更のしやすさ
ラーメン構造	柱と梁で建物を支える	比較的自由に間取り変更しやすい
壁式構造	壁全体で建物を支える	壁を撤去できないため変更が難しい

ラーメン構造のマンションは開口部を広く取りやすく、間取り変更の自由度が高いのが特徴です。壁式構造の場合は、動かせる壁とそうでない壁が明確に分かれています。物件を見学するときには、間取り図とあわせて「この壁は動かせますか？」とリフォーム会社に同行してもらうのが確実です。

管理状態・修繕積立金もチェックが必要

マンションは建物全体の維持管理が、住み心地や資産価値に大きく影響します。特に確認しておきたいのが次の2点です。

• 修繕積立金の残高と積立状況：大規模修繕工事（外壁・屋上防水など）に備えた積立金が十分に確保されているか。残高が少ない場合、将来的に一時金の徴収や積立額の値上げが起こる可能性があります。
• 管理組合の運営状況：総会の議事録や長期修繕計画書を確認することで、管理が適切に行われているか判断できます。

「管理を買え」という言葉があるほど、マンション選びにおいて管理状態は重要です。不動産会社に「重要事項に係る調査報告書」の開示を求めれば、修繕積立金の詳細を確認できます。

中古マンション購入からリフォーム完了までの流れ

「物件探し」と「リフォーム計画」は、別々に進めるより並行して進めるのがうまくいくコツです。全体の流れをステップごとに整理しました。

ステップ1：予算と希望条件を整理する

まず「物件購入費用＋リフォーム費用＋諸費用」の総予算を明確にしましょう。住宅ローンを活用する場合は、事前審査（仮審査）を受けておくと購入できる物件の上限額がわかります。

あわせて希望条件も整理します。

• エリア・最寄り駅・通勤時間の上限
• 広さ（最低限必要な間取り）
• リフォームで絶対やりたいこと・できれば変えたいこと
• 入居希望時期

この段階でリフォームの優先順位を大まかに決めておくと、物件探しのときに「この物件でリフォームが実現できるか」を判断しやすくなります。

ステップ2：物件を探しながらリフォーム会社にも相談する

物件が決まってからリフォーム会社を探すと、「実はこの間取りには変えられなかった」という事態が起きやすくなります。物件探しと並行してリフォーム会社に相談を始めるのが賢明です。

気になる物件が見つかったら、リフォーム会社と一緒に内見する「同行内見」を活用しましょう。構造や配管の状況を専門家の目でチェックしてもらえるので、購入前に工事の可否や概算費用の見通しを確認できます。不動産会社とリフォーム会社が連携しているサービスを選ぶと、この流れがスムーズです。

ステップ3：プランを決めて工事・引き渡しへ

物件の購入契約が完了したら、リフォームの詳細プランと見積もりを確定させます。ここからの大まかな流れは次のとおりです。

1. リフォーム会社と詳細打ち合わせ → 設計・プラン確定
2. 工事請負契約を締結
3. 管理組合へのリフォーム申請・承認
4. 工事着工（期間の目安：部分リフォームで2〜4週間、フルリフォームで2〜3か月）
5. 完成検査・引き渡し → 引越し・入居

管理組合への申請が承認されないと工事を始められないため、工事開始の1〜2か月前には申請手続きに入れるよう、スケジュールを逆算しておきましょう。

失敗しないためにおさえておきたい注意点

中古マンションのリフォームは、計画の甘さが後悔につながりやすいものです。「やっておけばよかった」と思わないために、特に意識してほしい2つのポイントを紹介します。

リフォームの優先順位を最初に決めておく

リフォームを始めると、打ち合わせのなかで「あれもやりたい、これも変えたい」とどんどん追加したくなるのは自然なことです。でもその結果として予算オーバーになるケースは非常に多く、当初の予算から30〜50%増しになることも珍しくありません。

最初に「絶対に必要なもの」「できればやりたいもの」「予算が余ったらやること」の3段階に分けてリストを作っておくと、打ち合わせがスムーズになります。水まわりの設備交換や断熱改修など、住んでからの快適さに直結するものを上位に置くのがおすすめです。見た目の仕上げは後から変えられますが、構造・設備系の工事は後回しにするほど費用がかさむ傾向があります。

信頼できるリフォーム会社の選び方

リフォームの満足度は、会社選びで8割が決まると言っても過言ではありません。選ぶ際のチェックポイントをまとめます。

• マンションリフォームの実績が豊富かどうか：戸建てと異なりマンション特有のルールがあるため、マンション実績が多い会社が安心
• 見積もりが明細ごとに出ているか：「一式○○万円」という見積もりは内訳が不透明なので要注意
• 担当者の説明がわかりやすいか：専門用語を使わず、疑問に丁寧に答えてくれる担当者かどうかも大切な判断材料
• アフターサービスがあるか：工事後の不具合対応や保証の内容を事前に確認しておく

「価格が安い会社を選ぶ」のではなく「対応・内容・価格のバランスがいい会社を選ぶ」意識を持ちましょう。

まとめ

中古マンション＋リフォームは、予算の制約がある中でも「立地」「広さ」「内装の好み」を叶えやすいマイホームの取得方法です。

• リフォームは専有部分が対象で、構造や管理規約の制限がある
• 費用は部分的な改修なら20万〜300万円、フルリフォームは800万〜1,200万円程度が目安
• 物件選びでは耐震基準・構造・管理状態を必ず確認する
• 物件探しとリフォーム会社への相談は並行して進めるのがコツ
• 優先順位を最初に決めて、信頼できる会社に依頼することが成功の鍵

はじめてのリフォームは不安なことも多いと思いますが、基礎知識を持って進めれば必ず理想の住まいに近づけます。ぜひ一歩踏み出して、プロへの相談から始めてみてください。

中古マンション リフォームについてよくある質問

中古マンションを購入してリフォームするのと、新築を買うのはどちらがお得ですか？

どちらがお得かは立地・物件・リフォーム内容によって異なりますが、一般的に中古＋リフォームは同エリアの新築より割安になることが多いです。ただし築古物件では設備交換や補強工事が加わると費用差が縮まることもあるため、総額で比較することが大切です。

リフォームのローンは住宅ローンとは別に組む必要がありますか？

物件購入と同時にリフォームを計画する場合、「住宅ローン＋リフォームローン一体型」を利用することで、まとめて低金利で借りられる場合があります。金融機関によって条件が異なるため、事前に複数行へ相談してみましょう。

フルリフォーム（スケルトンリフォーム）はどのくらいの期間かかりますか？

70〜80平米のマンションでの目安は2〜3か月程度です。ただし設計・管理組合申請などの準備期間を含めると、物件購入からリフォーム完了まで4〜6か月見ておくと余裕があります。

築30年以上の物件でもリフォームして住めますか？

耐震基準や建物の劣化状況を確認したうえで、問題のない物件であれば築30年以上でも十分に住める状態にできます。配管の更新や断熱改修なども合わせて行うと、快適さがぐっと上がります。

リフォームができない部分はどこですか？

外壁・廊下・エントランスなどの共用部分は管理組合が管轄するため個人では変更できません。また、建物の構造を支える柱・梁・耐力壁の撤去も原則NGです。管理規約によっては床材の種類（防音等級）や窓ガラスの仕様に制限がかかるケースもあります。